『주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점』
① 저는 10년 전 7월 1일 주택을 구입하여 소유권이전등기를 경료 하였고, 같은 해 8월 1일 주민등록전입신고를 하였는데, 2년 전 위 주택을 甲에게 매도하되 이를 다시 임차하여 매매잔금 지급기일인 같은 해 10월 1일부터는 임차인 자격으로 변경하기로 약정하고 현재까지 거주하고 있습니다.
② 그런데 甲이 매매잔금지급기일을 지키지 못하였으므로 저는 甲과 합의하여 위 주택을 담보로 한 은행대출금으로 잔금을 받기로 하면서 같은 해 12월 1일 甲을 채무자로 하여 위 주택에 근저당권을 설정하였고, 다음 해 1월 3일 甲명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다.
③ 그러나 은행이 위 근저당권을 실행하여 경매개시 되었고 위 주택은 乙에게 매각되었습니다.
④ 이 경우 저는 경매절차의 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점매수인 乙의 명도요구에 주택임차인으로서 대항할 수 있는지요?
『답변』
판례는 "甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 甲의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 甲의 처와 乙사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 乙명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다."라고 하였습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2001. 12. 14. 선고 2001다61500 판결).
따라서 귀하의 주민등록은 甲앞으로 소유권이전등기가 경료되기 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 甲앞으로 소유권이전등기가 경료된 다음날부터 비로소 귀하와 甲 사이의 임대차를 표상(表象)하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것입니다.
따라서 귀하는 경매절차의 매수인 乙의 명도요구를 거절할 수 없을 것으로 생각됩니다.
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