『공동소유주택 임차시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지』
① 저는 甲(3/8), 乙(3/8), 丙(2/8) 3인의 공유인 주택의 2층 전부를 甲과 乙로부터 전세보증금 4,000만원에 전세계약을 체결하고 전세권설정등기는 하지 않고 입주와 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아 두었습니다.,
② 주변에서는 이 경우 공유자 전원과 전세계약을 체결하여야만 저의 주택임차권이 유효하다고 말하고 있습니다. 저는 정당한 임차인으로서 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
『답변』
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다(민법 제265조 본문).
귀하의 경우는 공유자전체지분의 과반수[즉, 甲지분(3/8)+乙지분(3/8)=6/8]의 결의에 의하여 위 목적물을 임차한 경우로서 귀하의 임차권은 유효하고, 비록 丙이 임대인에서 제외되어 있었다고 하여도 丙에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있으므로 계약이 종료되지 않는 한 丙에게 명도청구를 당하지는 않을 것이고, 또한 부당이득반환청구도 당하지 않을 것입니다.
그러나 귀하가 계약기간만료시 보증금반환청구는 누구에게 하여야 하는지, 경매 등의 경우 丙의 공유지분의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있는지가 문제됩니다.
이에 관하여 판례를 보면 "공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며, 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나, 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다."라고 하였습니다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결).
위 사안에 있어서도 귀하가 甲·乙과 위 임대차계약을 체결할 때 전세보증금은 甲·乙이 보관하고 있다가 반환하기로 특별히 약정한 경우에는 당연히 甲·乙에게만 보증금반환청구를 할 수 있고, 경매시에도 甲·乙의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있을 것으로 보이고, 특별히 정한 바가 없다고 하여도 귀하가 丙을 제외하고 甲·乙과만 위 임대차계약을 체결한 것이므로 보증금반환은 甲·乙이 하기로 하는 의사로서 위 계약을 체결한 것으로 볼 여지가 있을 듯합니다.
따라서 귀하의 전세보증금반환은 甲과 乙에게만 청구할 수 있을 것으로 보이고, 경매시에도 甲과 乙의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있다고 하여야 할 것입니다.
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