① 먼저 주택(상가)의 인도받은(이사한) 날짜를 확인합니다. ② 주택은 주민등록등본상 전입신고일을 확인하고, 상가는 사업자등록을 신청한 날짜를 확인합니다. ③ 아래의 시각화 도표에 맞춰 대항력이 발생하는 시각을 스스로 즉시 판단할 수 있습니다. [주의] 사실관계 불일치 등으로 실제 법원의 판단과 다를 수 있습니다.

💡 대항력 발생 시점 판별 로직

① 먼저 위에서 도출한 대항력 취득 시점을 먼저 확인합니다. ② 계약서상에 부여받은 확정일자를 확인합니다. ③ 아래의 시각화 도표에 맞춰 우선변제권의 효력 발생 시점을 즉시 파악할 수 있습니다. [주의] 사실관계 불일치 등으로 실제 법원의 판단과 다를 수 있습니다.

💡 우선변제권 취득 규칙 자가진단

1) 의의

임차목적물의 양수인, 임대권한을 승계한 자 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 갖게 된 자 등에 대하여 임대차관계의 존속을 주장하면서 임차주택(상가)을 계속 점유, 사용할 수 있고 임대차관계가 만료되면 양수인 등에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 의미입니다.

2) 대항력의 요건

주택(상가)의 인도와 주민등록(사업자등록)한 때에는 그 다음날 0시부터 대항력을 취득합니다.

1) 의의

임차 목적물이 경매/공매 등에 의한 매각으로 임대차관계가 소멸된 경우 임대차의 종료로 인하여 발생하는 보증금반환채권을 임차주택의 환가대금으로부터 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권능을 말합니다.

2) 우선변제권의 요건

대항요건을 갖춘 상태에서 임대차계약서 상에 확정일자를 받아야 합니다.

주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리가 있는 것입니다.

📌 2001년 9월 15일 개정 시행된 주택임대차보호법시행령에 의한 최우선변제권의 구체적 범위