『임차주택의 경매시 기간만료 전 임차인의 배당요구권』
저는 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 확정일자까지 받아 두었는데, 제가 임차하고 있는 주택이 임대차기간만료 전에 경매절차에 넘어가고 말았습니다.
임대차기간이 만료되기 전이라도 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
『답변』
과거 계약기간의 만료 전에 임차주택이 경매절차에서 매각될 경우 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 주장할 수 있느냐에 관하여 문제되고 있었습니다.
이와 관련하여 판례는 "임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다."라고 하여(대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 경매절차상의 임차인의 배당요구가 임대인에게 전달되면 우선변제권을 행사할 수 있다고 하였습니다.
그러나 현행 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 후의 것) 제3조의2 제2항에서 종전의 '임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.'라는 규정을 삭제하였으므로 논란의 여지가 없어졌습니다.
따라서 귀하는 임차기간의 만료여부에 관계없이 임차주택이 경매 개시되었으므로 우선변제권을 주장하여 배당요구를 할 수 있을 것으로 보입니다.
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