『미등기주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용여부』
저는 아직 등기가 되어 있지 않으나, 건축을 완공하고 가사용 승인을 받은 신축주택을 임차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?
『답변』
주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.
따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.
또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 건물이라고 할 것이므로, 건축허가나 사용승인을 받지 못한 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을 것입니다
그러나 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경매절차 매각대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다. "라고 하였습니다(대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결).
따라서 위 사안에서처럼 미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기건물의 사실상의 소유자가 변경되어도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사하는 등의 점에서는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보이나, 임차주택의 대지가 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기는 어려울 것으로 보입니다.
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